容积率越低，小区舒适度越高

判断一个小区基本舒适度的指标就是容积率，容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总计容建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值，在地块出让之时就会由规划部门设定好。容积率越低，则小区的舒适度越高。但在如今土地越来越稀缺的环境下，小区容积率高低决定着项目产品的定位和类型。“例如容积率在1以下的，一般只有纯别墅盘才能实现;　而容积率在1~2之间的，通常是别墅混合洋房型项目;而容积率在2~3之间的，就是我们最常见的市区高层洋房盘，而假如超过了3，则有可能是33层以上的超高层建筑，或者是洋房混合商业的城市综合体项目。”合富辉煌(中国)佛山公司发展策略中心建筑研究部副总监蒋敏介绍说。

建筑密度和绿化率也是同时影响着小区舒适度的另外两个指标。建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的百分比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。“建筑密度也是土地出让时就规划好的，一般纯住宅是28~30%，纯商业项目为40~50%，而如果住宅、商业混合，建筑密度一般在35%~40%左右。”蒋敏表示。绿地率则是反映小区生态环境的一个重要指标，对于住宅小区绿地率，国家有一定标准，新区建设不低于30%，旧区改建不宜低于25%。“做得好的小区，绿地率甚至可以达到40~50%，如一些具有自然景观、自然山体绿化的郊区盘。”蒋敏说。

多布局相结合，提升小区公共景观

建筑布局也是影响小区舒适度的重要指标，而且如果设计巧妙，高容积率项目也能实现阔景观。如今比较常见的建筑布局有围合式、兵列式及两者结合等。近几年比较流行的围合式，即项目建筑沿地块周边布局，围合形成一个共享的中心大园林。这样的布局既能在用地条件有限的情况下高效利用空间，又能营造出大园林的壮观阔景，令项目内更多的户型实现观景效果。而兵列式是早期高档住宅使用较多的布局方式，楼栋布局整齐，优势是朝向、通风会较好，但园林景观却会因为空间被整齐切开而受限。

“但现在的建筑设计都不会单一采用某一种布局方式，会出现几种结合的创新形式来扬长避短。例如龙光玖龙湾，采用的就是围合式和兵列式相结合，既有三排相对整齐的建筑布局，实现了较好的朝向和通风，又将前后两排各自形成了一个半围合式布局，打造出了两个中心园林。而其中两栋还拥有前后都有中心园林的顶级景观价值。”蒋敏介绍说。

调整楼栋高度，相互借景是法宝

楼层越高是否一定舒适度会减弱?当然不是，在既定容积率的限制下，现代建筑设计师会通过拔高建筑高度，但拉大楼间距来实现园林空间的增加，增加舒适度，这就是我们要说到的另一个指标——楼间距。“楼间距有一个基本的计算公式，依据是南面建筑的高度，是为了保证建筑物基本采光而设定的指标。如果南面的建筑是低层的，北面建筑无论多高都不影响楼间距，也不影响基本日照，因此有可能出现南面是别墅，距离北面的洋房只有十几米的布局。而如果两栋楼是高层建筑，楼间距应不低于50~60米较为舒适。”蒋敏解释说。

此外，调整楼栋之间高度，相互借景也成为了提升楼盘景观、舒适度的一大法宝。高低配的山谷式布局就是如今比较流行的方式，前排布局低层或多层的别墅、叠墅产品，后排配置高层或超高层，一样可以越过前排建筑欣赏到对面的景观，既丰富了项目产品，整个小区也不会因为高层建筑太多而显得压抑。“而除了小区内的绿化率，外部的优质自然资源也能为小区的生态环境加分不少。顺德华侨城天鹅湖就是一个典型的例子，这个小区就位于顺峰山下，洋房直面顺峰山景，还有私家小径连通，可以说是将顺峰山变成了自家花园。这种建筑方式也常见于一些城央滨水景观项目，可以一线临江远眺江景，超高层又何妨?”蒋敏说。

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